La compra de propiedades en remate judicial puede ofrecer oportunidades para adquirir un inmueble, pero también implica riesgos que conviene identificar antes de presentar una oferta. Un precio inferior al de otras propiedades no garantiza que la operación sea conveniente. Pueden existir problemas de ocupación, gravámenes, gastos adicionales o condiciones de pago difíciles de cumplir.
Para comprar con mayor seguridad, es necesario entender cómo funciona la subasta, qué dinero se debe tener disponible y qué antecedentes jurídicos revisar antes de comprometerse.
¿Qué es un remate judicial de propiedades?
El remate judicial de propiedades es una subasta realizada dentro de un procedimiento judicial, habitualmente para liquidar una deuda y obtener recursos mediante la venta del inmueble embargado.
La subasta se desarrolla conforme a las reglas legales y a las condiciones aprobadas para el caso concreto. El Código de Procedimiento Civil de Chile regula, entre otros aspectos, la tasación, la publicidad del remate, las garantías para participar y el pago del precio.
Cómo comprar una casa en remate judicial paso a paso
Veamos a continuación el paso a paso que debes seguir para comprar una propiedad en remate judicial exitosamente, según nuestra experiencia en Becker Abogados:
- Identificar una propiedad: Localiza el aviso de remate y comprueba la dirección, la identificación del inmueble, el tribunal y la fecha de la subasta. No te bases únicamente en fotografías o anuncios comerciales.
- Revisar las bases del remate: Este documento establece las condiciones concretas de la operación, incluidos el mínimo para ofertar, la garantía exigida, los plazos de pago y las obligaciones del adjudicatario.
- Analizar los antecedentes jurídicos: Solicita los documentos registrales disponibles y revisa la titularidad, las hipotecas, los gravámenes, las prohibiciones y los antecedentes relevantes de la causa judicial.
- Preparar los fondos: Comprueba cuánto debes entregar como garantía, cómo se constituye y cuándo tendrás que pagar el saldo si ganas la subasta.
- Participar en el remate: Cumple las formalidades exigidas y presenta tu oferta dentro de las condiciones establecidas.
- Completar la adquisición: Si te adjudicas la propiedad, deberás cumplir los plazos y trámites correspondientes para formalizar la compraventa y solicitar su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
Importante: La adjudicación no significa que puedas disponer inmediatamente del inmueble. Todavía pueden quedar actuaciones documentales, registrales o relacionadas con la entrega material.
¿Cuánto dinero necesitas para participar?
Uno de los errores más frecuentes es calcular únicamente el precio que se espera pagar por la propiedad en la subasta.
En los procedimientos ejecutivos regulados por el Código de Procedimiento Civil, el artículo 494 contempla, como regla legal, una caución equivalente al 10 % de la valoración del bien. Debes verificar cómo se aplica este requisito en las bases concretas del remate.
El artículo 491 establece, como regla general, que el precio se paga al contado, salvo las excepciones previstas en la norma.
Además del precio, debes considerar los posibles gastos de escritura, inscripción, asesoría legal, regularización y obtención de la posesión material. Su importe dependerá de las circunstancias de la operación.
Antes de ofertar, calcula el desembolso total y no solo el precio mínimo anunciado.
Principales riesgos de comprar en remate
- Adjudicarse una propiedad ocupada: Ganar la subasta no garantiza que el inmueble esté desocupado. La entrega material puede requerir gestiones adicionales y generar demoras.
- No disponer del dinero a tiempo: Si no pagas dentro del plazo fijado, puedes perder la adjudicación y exponerte a la pérdida de la caución conforme a las reglas aplicables.
- Descubrir problemas registrales o procesales: Los antecedentes incompletos o las incidencias de la causa pueden complicar la inscripción o la entrega del inmueble.
- Subestimar los costos reales: Las reparaciones, los trámites y las gestiones para obtener la posesión pueden reducir o eliminar el ahorro esperado.
Por estas razones, es recomendable establecer un límite máximo de oferta después de evaluar todos los costos y riesgos, no durante la emoción de la subasta.
Qué revisar antes de ofertar
El análisis previo permite detectar problemas que podrían convertir una aparente oportunidad en una inversión costosa.
- Estudio de títulos: Verifica la situación jurídica del inmueble y los antecedentes necesarios para determinar qué derechos se transferirán. (Ver: Estudio de títulos: paso a paso y documentos necesarios.)
- Hipotecas y gravámenes: Identifica las cargas inscritas y analiza cómo se tratarán en el procedimiento. No supongas que todas desaparecerán automáticamente con el remate. (Ver: Hipotecas y gravámenes: cómo identificarlos y eliminarlos)
- Bases y expediente judicial: Revisa las condiciones aprobadas, las resoluciones relevantes y las incidencias que puedan afectar la subasta.
- Ocupación del inmueble: Averigua si está habitado y qué actuaciones podrían ser necesarias para obtener su entrega.
- Costos pendientes: Analiza los posibles gastos asociados al inmueble y determina cuáles podrían afectarte conforme a la ley y a las condiciones de la subasta.
Cómo proteger tu inversión
Una propiedad en remate puede representar una oportunidad, pero la decisión debe basarse en sus condiciones jurídicas y en el costo total de adquirirla, no únicamente en el precio de adjudicación.
Antes de participar, solicita una revisión jurídica de las bases, los títulos y el expediente. Confirma también la disponibilidad de fondos, los plazos de pago y las condiciones para inscribir y recibir el inmueble.
En Becker Abogados podemos ayudarte a evaluar la operación, identificar riesgos legales y revisar los antecedentes antes de que comprometas tu dinero.
Para comprender otros aspectos importantes, de la compraventa inmobiliaria, te recomendamos analizar nuestra Guía completa del derecho inmobiliario en Chile.
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