A casi todos los inversionistas extranjeros les ocurre lo mismo, la primera vez que visitan un viñedo en Chile, se enamoran. El paisaje, las hectáreas verdes, los cerros alrededor, el clima perfecto, la idea del proyecto agrícola propio. Comprar una viña en Chile, parece un sueño accesible, seguro y con un enorme potencial productivo.
Pero ese sueño puede transformarse en una pesadilla jurídica, ambiental y financiera si no se hace un análisis profundo antes de firmar. Y aquí aparece el problema central, muchas veces, lo que compras no es lo que el corredor te dijo.
El lado oculto de una propiedad agrícola: lo que no aparece en el folleto
Si estás pensando comprar una viña o comprar un campo en Chile como extranjero, debes saber que los corredores suelen vender paisajes y hectáreas. El corredor te dirá que la tierra es fértil, que la uva produce bien, que el clima es perfecto y que la zona tiene prestigio vitivinícola.
Pero de lo que realmente importa (los derechos de agua, el suelo, la zonificación y la viabilidad agrícola o comercial) no te dicen nada. Tampoco te dirá (porque no lo sabe o porque no le conviene decirlo), es que muchos de los conflictos agrícolas en Chile no están en la superficie. Su negocio es mostrar vistas.
En Becker Abogados, el nuestro es la seguridad jurídica, prevenir y mostrar los riesgos. La diferencia entre esas dos visiones puede determinar si tu inversión funciona… o vale cero.
Lo que no se ve
Los problemas por problemas derechos de agua en Chile, son uno de los problemas más comunes que enfrentan quienes adquieren propiedades agrícolas. Por ejemplo, en Becker Abogados, hemos visto viñas completas sin derechos de agua inscritos. O con derechos que existen solo “de palabra”, no registrados en el Conservador de Aguas. Sin agua no hay uva, y sin uva no hay negocio.
También, terrenos agrícolas que fueron loteados de forma irregular, propiedades con plantaciones que no coinciden con el plano oficial, o bodegas construidas sin permisos que jamás obtendrán recepción municipal. Incluso hemos visto predios agrícolas con litigios ambientales abiertos que el comprador desconoce hasta después de firmar. Nada de esto aparece en el discurso del corredor, y mucho menos, en un brochure con fotos aéreas.
Un abogado experto en derechos de agua y litigios inmobiliarios no solo verifica que la inscripción del derecho de aprovechamiento sea legal y vigente en el Conservador de Bienes Raíces y el Conservador de Aguas correspondiente. Sino que, también realiza un due diligence integral de los títulos del terreno agrícola en Chile.
Cuando la tierra no sirve para la actividad que quieres desarrollar
Otro riesgo frecuente está en el uso permitido del suelo. Muchos terrenos se venden como “viñas productivas”, pero jurídicamente el suelo no permite ni bodega, ni centro turístico, ni ampliación agrícola. Compradores extranjeros llegan convencidos de que podrán desarrollar un proyecto comercial, solo para descubrir que la normativa local lo prohíbe.
En este punto, un estudio de títulos comercial y un análisis de zoning se vuelven esenciales. No basta con que la tierra exista; debe poder usarse para lo que necesitas. Sin esa revisión, cualquier proyección de negocio es solo una ilusión en el aire.
Cuando un inversionista descubre esto tarde (después de pagar millones por una compra compleja) el daño no es solo emocional. Es financiero, profundo y, en algunos casos, irreversible.
El due diligence agrícola no es una revisión: es una investigación completa
Más que un trámite, el estudio de títulos es un mapa completo de riesgos. Además, es la única herramienta real para determinar si la propiedad es viable o si solo estás comprando un problema.
Generalmente, quienes buscan un abogado para comprar un viñedo en Chile o un especialista en due diligence de terreno agrícola en Chile, suelen llegar a nuestro estudio, después de haber tenido un susto o una mala experiencia previa.
El análisis legal es crucial, ya que los corredores no están capacitados para realizarlo. Es esencial investigar quién es el verdadero dueño, si existen prohibiciones, servidumbres no inscritas o si la propiedad arrastra deudas o juicios ocultos.
El corredor vende ilusiones, el abogado vende certezas.
Cuando el corredor te muestra la propiedad, no está mintiendo. Simplemente, está mostrando lo que él ve: hectáreas, belleza, potencial. Pero la compra de una viña es mucho más que una vista bonita. Es un negocio agrícola y comercial que requiere análisis profundo.
¿La propiedad tiene derechos de agua suficientes? ¿El zoning permite una bodega? ¿Hay litigios ambientales? El corredor te venderá las hectáreas. Nosotros revisamos la letra chica que puede hacer que tu inversión valga cero. Para compras agrícolas o comerciales, el abogado viene primero.
Contáctanos, en Becker Abogados, realizamos el due diligence exhaustivo para que usted compre la propiedad, no los problemas.
