Muchas personas en Chile firman promesas de compraventa para asegurar la adquisición de una propiedad, bien sea en blanco, en verde o lista para entrega. Sin embargo, de un momento a otro, las circunstancias pueden cambiar. Bien sea, por pérdida de financiamiento, problemas con el proyecto inmobiliario o incluso un cambio en las condiciones de venta.
En esos casos, es natural preguntarse, si es posible salir de una promesa de compraventa en Chile sin perder el dinero entregado como pie ni exponerse a multas elevadas. Un abogado inmobiliario con experiencia en promesa puede orientar la mejor estrategia para lograr la restitución del pie de la propiedad o reducir las penalidades pactadas.
Cláusulas de salida
El punto de partida para salir de cualquier promesa de compraventa en Chile, es revisar qué estipula la promesa de compraventa.
- Condiciones resolutorias: Algunos contratos contemplan que la promesa se deja sin efecto si el comprador no obtiene financiamiento hipotecario. En ese caso, es posible recuperar el pie entregado, siempre que se acrediten gestiones serias ante bancos o mutuarias.
- Multas y cláusulas penales: Muchas promesas incluyen cláusulas que imponen multas si el comprador se retracta. Estas multas deben ser proporcionales y no pueden configurarse como abusivas. Un abogado puede negociar su reducción o incluso impugnarlas judicialmente.
- Nulidad por vicios: Si la promesa no cumple con los requisitos legales (por ejemplo, falta de individualización clara de la propiedad o no estar firmada ante notario), podría declararse nula, liberando al comprador de las sanciones.
¿Quieres analizar tu contrato antes de tomar una decisión? Becker Abogados revisa tu promesa de compraventa y te asesora sobre las vías legales para salir de ella.
Cómo acreditar incumplimiento ajeno
Antes de iniciar una acción legal, es clave identificar cuáles son los incumplimientos más habituales que pueden dar pie a la resolución del contrato. Salir de una promesa no siempre implica que debas asumir la culpa. En muchos casos, es el vendedor o la inmobiliaria quien no cumple lo pactado.
Incumplimientos comunes del vendedor:
- Retrasos en la entrega del inmueble.
- Modificación unilateral de planos o terminaciones.
- Problemas legales con el título de dominio de la propiedad.
- Cobros adicionales no previstos en el contrato.
Cuando se demuestra que el incumplimiento proviene de la contraparte, el comprador puede exigir la resolución del contrato con restitución del pie de la propiedad y sin pagar multas.
Pasos para documentar y acreditar el incumplimiento
Acreditar el incumplimiento ajeno es un paso legal estratégico que te permite liberarte de tus obligaciones contractuales (como una promesa de compraventa) y exigir la multa o la restitución del pie. La carga de la prueba recae sobre la parte que alega el incumplimiento.
1. Documentación Irrefutable del Incumplimiento
Reúne toda la evidencia que demuestre la transgresión de una obligación contractual específica. La prueba debe ser objetiva y demostrar que el incumplimiento ocurrió en tiempo y forma:
- Plazos Vencidos: Correos electrónicos, WhatsApp o cartas que prueben que la otra parte no entregó documentos o no realizó pagos en las fechas límite establecidas en el contrato.
- Documentación Faltante: Certificados bancarios que prueben que el otro lado no obtuvo el financiamiento prometido.
2. Requerimiento Formal (Constitución en Mora)
Antes de demandar, es vital notificar al incumplidor de forma legal y fehaciente, dándole un plazo final para cumplir. Esta acción se conoce como constitución en mora y se realiza típicamente mediante:
- Notificación Notarial: Un notario certifica que el requerimiento fue enviado.
- Carta certificada con acuse de recibo: Documento con fecha que prueba que la otra parte fue formalmente informada de su incumplimiento y de las consecuencias.
3. Constancia Notarial de la Ausencia
Si el incumplimiento es un acto presencial (como no asistir a firmar la escritura de compraventa en la notaría), puedes pedir al notario que levante un acta, dejando constancia de tu presencia y de la ausencia de la otra parte a la hora pactada. Este documento es una prueba directa e irrefutable en juicio.
4. Uso Estratégico de la Cláusula Penal
Una vez acreditado el incumplimiento con la documentación necesaria, tu abogado activará la cláusula penal (multa) estipulada en el contrato, solicitando su pago o la retención/restitución del pie en función de la parte que cumplió.
Si sospechas que la inmobiliaria ha incumplido, contacta con Becker Abogados. Un abogado inmobiliario experto en promesa, te ayudará a recopilar pruebas y reclamar la restitución de tu pie sin costo adicional.
Negociaciones extrajudiciales
Las negociaciones extrajudiciales son la vía más inteligente y rápida para resolver el conflicto de una promesa de compraventa fallida. Evita los altos costos y la incertidumbre de un litigio judicial que puede durar años.
El objetivo central de la negociación extrajudicial es obtener la restitución total o parcial del pie y anular la cláusula penal que te obliga a pagar una multa.
Ventajas de la negociación:
- Evita procesos judiciales largos y costosos.
- Permite obtener una restitución parcial o total del pie.
- Posibilita reducir las multas o sustituirlas por otras condiciones (ej. aplicar el monto pagado a otra propiedad).
En Becker Abogados hemos logrado acuerdos extrajudiciales ventajosos para nuestros clientes, evitando juicios innecesarios.
¿Por qué Becker Abogados es tu mejor estrategia en promesas de compraventa?
Salir de una promesa de compraventa no implica necesariamente perder el dinero entregado. En Becker Abogados transformamos la debilidad del cliente en una palanca de negociación legal para defender y recuperar su inversión. Nuestro estudio jurídico utiliza la ley como estrategia para evitar multas y asegurar la restitución del pie.
¿Quieres salir de una promesa de compraventa en Chile y recuperar tu pie? Contáctanos en Becker Abogados hoy mismo y recibe asesoría especializada para proteger tu patrimonio.
