Recibir un inmueble de los padres u otro familiar puede ser una estrategia para anticipar la transferencia del patrimonio y facilitar la planificación familiar. Sin embargo, si el beneficiario decide vender esa propiedad poco tiempo después, es fundamental revisar las consecuencias tributarias antes de concretar la operación.
El riesgo está en asumir que el valor utilizado para formalizar la donación será necesariamente el mismo que se considere para determinar la ganancia de capital al vender. Son cálculos que responden a reglas tributarias distintas y que deben analizarse según los antecedentes del inmueble y las circunstancias de la transferencia.
Una revisión insuficiente puede llevar a calcular incorrectamente el mayor valor obtenido, aplicar indebidamente una exención o declarar un costo tributario que no corresponda. El problema puede ser especialmente relevante cuando el inmueble ha aumentado considerablemente de valor desde su adquisición original.
Por eso, antes de aceptar una oferta de compra, conviene determinar cuál sería el resultado tributario de la venta y comprobar qué documentación permite respaldar el cálculo.
¿Existe una regla de los tres años para vender una propiedad donada?
Este punto requiere especial atención. En Chile, el plazo de tres años aparece en una regla relacionada con la valorización de determinados inmuebles para efectos del impuesto a las donaciones. Si el donante adquirió la propiedad dentro de los tres años anteriores a la donación, debe considerarse su valor de adquisición cuando sea superior al avalúo fiscal, de acuerdo con el criterio informado por el Servicio de Impuestos Internos (SII).
Esta disposición no equivale a una prohibición de vender durante los tres años siguientes a la donación ni significa que cualquier venta dentro de ese período genere automáticamente un impuesto mayor.
La distinción es importante: una regla puede determinar cómo se valora el inmueble al momento de donar, mientras que la venta posterior requiere analizar las normas que regulan el mayor valor y su tributación. Confundir ambos cálculos puede conducir a conclusiones equivocadas sobre el impuesto que corresponde pagar.
Por eso, el plazo transcurrido entre la adquisición, la donación y la venta debe revisarse junto con los antecedentes del inmueble y la normativa aplicable a cada operación.
El costo tributario: la clave para calcular la ganancia
Cuando se vende una propiedad, el mayor valor se determina, en términos generales, comparando el precio de enajenación con el costo tributario que corresponde aplicar. Este cálculo permite establecer si existe una ganancia y qué tratamiento tributario debe recibir.
En los inmuebles recibidos por donación, no conviene dar por hecho que el avalúo fiscal utilizado para determinar el impuesto a la donación constituye, por sí solo, el costo tributario aplicable a una futura venta.
Es necesario revisar los antecedentes de adquisición del inmueble, la documentación de la donación y las reglas legales que determinan el costo correspondiente para la enajenación. También debe analizarse si existen ajustes o mejoras que puedan reconocerse conforme a la normativa y que cuenten con respaldo documental suficiente.
La diferencia puede ser significativa. Si el costo tributario se determina incorrectamente, el contribuyente podría calcular una ganancia que no corresponde o declarar un monto inferior al que exige la ley, exponiéndose a diferencias de impuestos y eventuales observaciones del SII.
Además, para determinadas personas naturales, la legislación contempla una exención acumulativa de hasta 8.000 UF sobre el mayor valor obtenido en la venta de inmuebles. Su aplicación está sujeta a requisitos específicos y a la disponibilidad del beneficio, por lo que no debe darse por garantizada en una propiedad recibida por donación.
¿Qué revisar antes de vender un inmueble recibido por donación?
Antes de firmar una compraventa, conviene realizar una revisión tributaria que contemple, al menos, los siguientes puntos:
- Documentación de la donación: escritura, antecedentes de la transferencia y valores utilizados para determinar los impuestos correspondientes.
- Origen y valor de adquisición: antecedentes de la compra original por parte del donante y documentación necesaria para establecer el costo tributario aplicable.
- Cálculo del mayor valor: revisión del precio de venta, el costo tributario y los ajustes o mejoras que puedan reconocerse conforme a la ley.
- Beneficios tributarios disponibles: comprobación de los requisitos para aplicar la exención de las 8.000 UF, cuando corresponda.
- Circunstancias de la operación: análisis de los plazos, la relación entre las partes y otros factores que puedan modificar la tributación.
Esta revisión es especialmente útil cuando la venta se proyecta poco tiempo después de la donación, cuando el inmueble ha experimentado una fuerte valorización o cuando no se cuenta con todos los documentos de la adquisición original.
Preparar los antecedentes antes de cerrar el negocio permite anticipar el posible impacto tributario, negociar con información más clara y evitar que una decisión patrimonial termine generando costes fiscales inesperados.
Evita errores tributarios antes de vender una propiedad donada
Becker Abogados te ayuda a revisar los antecedentes de una propiedad recibida por donación, determinar el tratamiento tributario que corresponde y evaluar las alternativas legales antes de concretar su venta.
Evita la trampa del costo tributario. Asesórate antes de vender cualquier activo recibido por donación en los últimos 36 meses. Una revisión oportuna permite identificar riesgos, verificar los beneficios aplicables y tomar decisiones patrimoniales con mayor seguridad.
Cuando existe una ganancia importante en juego, revisar la operación antes de firmar puede ser tan relevante como haber planificado correctamente la donación.
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