El sector inmobiliario en Chile siempre ha sido uno de los motores de la inversión privada. Desde pequeños inversionistas que compran departamentos para arriendo, hasta grandes desarrolladores que levantan proyectos habitacionales, las sociedades inmobiliarias cumplen un rol central en la economía.
Sin embargo, la entrada en vigor de la Ley N° 21.713 de Cumplimiento de Obligaciones Tributarias, publicada el 24 de octubre de 2024, ha cambiado las reglas del juego. El objetivo de esta normativa es claro: fortalecer la fiscalización del Servicio de Impuestos Internos (SII), reducir la evasión y elusión, y transparentar las operaciones en sectores de alta rentabilidad, como el inmobiliario.
Para las sociedades inmobiliarias, esta ley trae efectos prácticos inmediatos, que van desde mayores exigencias de información hasta la necesidad de implementar protocolos de compliance tributario.
¿Qué establece la Ley 21.713?
La Ley 21.713 forma parte del paquete de reformas tributarias recientes y otorga nuevas atribuciones al SII, tales como:
- Acceso ampliado a información bancaria y financiera para detectar inconsistencias en las declaraciones.
- Obligación de notarios, bancos y municipalidades de reportar operaciones inmobiliarias relevantes.
- Fiscalización intensiva en compraventa y arriendos de propiedades, incluidas las realizadas por plataformas digitales como Airbnb.
- Endurecimiento de sanciones en casos de incumplimiento tributario, con multas más altas e incluso acciones penales por fraude.
- Fortalecimiento de reportes internacionales para detectar activos y operaciones en el extranjero.
En la práctica, esto significa que el SII tiene ahora una visión integral de las operaciones inmobiliarias y puede identificar con rapidez a contribuyentes o sociedades que no cumplan correctamente con sus obligaciones.
Impacto directo en las sociedades inmobiliarias
Las sociedades inmobiliarias —ya sean SpA, Ltda. o SA— deben tomar medidas inmediatas para adaptarse a este nuevo marco normativo. Los principales efectos prácticos son:
1. Mayor trazabilidad en la compraventa
Cada operación inmobiliaria queda registrada en múltiples entidades (notarías, bancos, conservadores de bienes raíces), y ahora toda esa información se cruza automáticamente con el SII. Esto reduce el margen para omitir ingresos o inflar gastos.
2. Control sobre arriendos y rentas
Los ingresos por arriendos deben ser declarados con mayor precisión, incluyendo los obtenidos mediante plataformas digitales. Esto impacta directamente a sociedades inmobiliarias que administran carteras de propiedades en arriendo.
3. Mayor presión en la contabilidad formal
Las sociedades inmobiliarias están obligadas a mantener libros contables transparentes y actualizados, dado que cualquier inconsistencia puede derivar en fiscalización inmediata.
4. Riesgo de sanciones más severas
El incumplimiento de las obligaciones establecidas por la Ley 21.713 puede implicar multas significativas, recargos y, en casos graves, la apertura de querellas penales.
5. Mayor escrutinio en estructuras societarias
La ley apunta también a desincentivar el uso de sociedades de papel para fragmentar ingresos o diluir la carga tributaria. Hoy, esas estrategias están bajo la lupa del SII.
Oportunidades para quienes cumplen
Aunque pueda parecer restrictiva, la Ley 21.713 también abre ventajas para quienes operan correctamente:
- Mayor seguridad jurídica: un mercado transparente protege a las sociedades serias frente a la competencia desleal.
- Mejor acceso a financiamiento: bancos e inversionistas valoran sociedades inmobiliarias con historial tributario limpio.
- Posibilidad de optimización legal: una adecuada planificación tributaria permite reducir la carga impositiva de manera legítima.
- Proyección de largo plazo: cumplir con la normativa fortalece la estabilidad y credibilidad de la empresa.
Estrategias recomendadas para sociedades inmobiliarias
Para adaptarse al nuevo escenario, las sociedades inmobiliarias deberían implementar:
- Revisión y formalización de su estructura societaria
- Definir el tipo de sociedad más conveniente (SpA, Ltda. o SA).
- Evitar estructuras complejas que puedan ser vistas como mecanismos de elusión.
- Contabilidad profesional y transparente
- Llevar registros contables claros de ingresos, egresos, créditos hipotecarios y arriendos.
- Invertir en software contable o servicios externos de auditoría.
- Planificación tributaria preventiva
- Evaluar anticipadamente el impacto fiscal de cada operación inmobiliaria.
- Aprovechar regímenes tributarios como el Pro Pyme cuando sea posible.
- Implementación de programas de compliance tributario
- Establecer protocolos internos que aseguren el cumplimiento de todas las obligaciones legales y tributarias.
- Designar responsables internos de cumplimiento.
- Asesoría legal y tributaria especializada
- Contar con abogados y contadores que acompañen en las operaciones relevantes.
- Preparar a la sociedad para enfrentar fiscalizaciones del SII.
Becker Abogados: aliados estratégicos en cumplimiento inmobiliario
En Becker Abogados entendemos que la inversión inmobiliaria es uno de los sectores más fiscalizados en Chile tras la publicación de la Ley 21.713. Por eso apoyamos a nuestros clientes en:
- Constitución de sociedades inmobiliarias con estructuras legales seguras y eficientes.
- Planificación tributaria que optimice la carga impositiva sin riesgos de incumplimiento.
- Defensa en procedimientos de fiscalización del SII y acompañamiento en auditorías.
- Diseño de programas de compliance que permitan prevenir sanciones y dar confianza a inversionistas y bancos.
Con más de 10 años de experiencia en derecho societario y tributario, ayudamos a que las sociedades inmobiliarias no solo cumplan la ley, sino que conviertan ese cumplimiento en un sello de confianza y competitividad.
