Vender una propiedad en Chile no es solo una transacción comercial, también es un proceso legal que puede tener consecuencias importantes si no se realiza correctamente. Ya sea que estés vendiendo una casa, un departamento o un terreno, contar con un respaldo legal sólido es clave para evitar futuros problemas, demandas o pérdidas económicas. En este artículo, nos enfocamos en lo que todo vendedor debe saber para protegerse antes, durante y después de una operación de compraventa.
¿Qué revisar antes de firmar una compraventa?
Antes de firmar cualquier documento, incluso una promesa de compraventa, es fundamental que el vendedor se asegure de que todo esté en regla. Una revisión cuidadosa evita conflictos posteriores y protege tu patrimonio.
- Situación registral del inmueble: debe estar inscrito en el Conservador de Bienes Raíces, a nombre del vendedor, sin errores ni cargas ocultas.
- Certificados al día: como el de hipotecas y gravámenes, certificado de dominio vigente, certificado de no expropiación y de contribuciones pagadas.
- Rol de avalúo y destino del inmueble: para verificar que corresponde al uso habitacional o comercial que se declara.
- Pago de gastos comunes (si aplica): especialmente en propiedades en copropiedad, como departamentos.
¿Qué dice la ley sobre la compraventa de bienes raíces?
El marco legal que regula la compraventa en Chile se basa principalmente en el Código Civil, particularmente desde el artículo 1793 en adelante. El contrato debe ser consensuado, bilateral y oneroso. Además, para que tenga efectos frente a terceros, debe formalizarse por escritura pública e inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente.
Cláusulas clave que no deben faltar en el contrato
Un contrato bien redactado es la principal herramienta para proteger al vendedor. A continuación, las cláusulas que no deben faltar:
Identificación completa de las partes
Incluye nombres, RUT y domicilios actuales para evitar confusiones legales.
Descripción precisa del inmueble
Debe indicarse rol, ubicación, superficie, linderos y antecedentes registrales.
Precio y condiciones de pago
Especifica el monto acordado, la forma de pago (crédito hipotecario, efectivo, transferencia), los plazos y penalidades por incumplimiento.
Declaración de libre gravamen
El vendedor debe declarar que el inmueble está libre de hipotecas, juicios, prohibiciones u otras cargas.
Estado de conservación
Conviene dejar constancia de que el comprador conoce el estado del inmueble, para reducir riesgos de reclamos posteriores por vicios ocultos.
Cláusula de saneamiento
Protege frente a reclamos por pérdida de la propiedad (evicción) o problemas estructurales no informados.
¿Qué errores debe evitar un vendedor al firmar?
Prevenir errores al momento de firmar una compraventa puede evitar problemas legales graves a futuro. Aquí los más comunes:
- No verificar el estado registral actualizado del inmueble: vender una propiedad con inscripciones antiguas o errores puede anular la operación.
- Firmar sin una revisión legal previa del contrato: muchos vendedores firman documentos con cláusulas abusivas o con omisiones que los dejan indefensos.
- No aclarar qué se incluye o excluye de la venta: estacionamientos, bodegas, muebles o mejoras pueden generar disputas si no están especificados.
- Confiar solo en promesas verbales del comprador: cualquier acuerdo debe constar por escrito; de lo contrario, no tiene valor legal.
- No pactar sanciones por incumplimiento: si el comprador no paga a tiempo o se arrepiente, el contrato debe prever consecuencias.
¿Qué pasa si el comprador reclama tras la venta?
Aun después de firmada la compraventa, puedes quedar expuesto a demandas si no tomaste las precauciones adecuadas. Los escenarios más frecuentes son:
- El inmueble tiene problemas legales o estructurales no informados: si hay filtraciones, ampliaciones irregulares o servidumbres no declaradas, el comprador puede demandar.
- Existen deudas impagas asociadas a la propiedad: contribuciones territoriales, cuentas de servicios o gastos comunes vencidos pueden ser reclamados judicialmente.
- No cumpliste con tu deber de saneamiento: el Código Civil impone al vendedor la obligación de garantizar el dominio pacífico del bien y de responder por vicios ocultos graves.
Estas situaciones pueden terminar en juicios largos y costosos, por eso es esencial blindar legalmente el contrato desde el principio con la asesoría adecuada.
¿Qué hacer si surgen desacuerdos con el comprador?
Incluso con contratos bien redactados, pueden presentarse desacuerdos. Esta sección explica qué pasos tomar para proteger tu posición legal como vendedor.
Lo primero es analizar el contrato: muchas veces las soluciones están contempladas en sus cláusulas.
Si el conflicto persiste, lo ideal es buscar asesoría legal inmediata para actuar dentro del marco normativo y con una estrategia clara.
En muchos casos, se puede recurrir a mecanismos extrajudiciales como la mediación privada, notarial o incluso arbitraje, antes de llegar a tribunales. Estos caminos pueden evitar largos litigios y proteger tus intereses como vendedor.
Nunca firmes anexos, modificaciones o acuerdos adicionales sin revisión profesional. Un mal movimiento puede revertir toda tu posición legal.
Recomendaciones finales para una venta sin riesgos
Cerrar una compraventa sin sobresaltos depende de decisiones estratégicas previas. Aquí resumimos las mejores prácticas que todo vendedor debería seguir.
- Consulta a un abogado inmobiliario antes de firmar cualquier documento.
- Solicita todos los certificados legales del inmueble.
- Deja todo por escrito y ante notario.
- Incluye cláusulas que limiten tu responsabilidad posterior.
- Evita entregar la propiedad sin que esté firmado el contrato definitivo.
Becker Abogados: asesoría legal especializada para vendedores
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