Cómo financiar la compra de una propiedad en Chile siendo extranjero

Adquirir bienes raíces en Chile  como extranjero puede ser un proceso emocionante, pero también complejo. Cuando un inversor extranjero se plantea adquirir una propiedad en Chile, el obstáculo principal no es encontrar el inmueble adecuado, sino estructurar el financiamiento hipotecario sin residir en el país ni chocar con las estrictas normativas bancarias locales.

Con un mercado inmobiliario en constante evolución y diversas opciones de financiamiento disponibles, es fundamental contar con una guía clara que facilite cada paso del camino. Esta guía paso a paso te proporcionará toda la información necesaria para financiar tu compra de manera efectiva, desde la elección de la propiedad adecuada hasta la obtención de los mejores términos de financiamiento. 

Prepárate para navegar por el proceso con confianza y asegurar una inversión sólida en este atractivo país.

Paso 1: Entender las restricciones del sistema financiero chileno

Antes de iniciar cualquier trámite, debes asumir la realidad del mercado hipotecario chileno para no residentes:

• El pie (down payment) es elevado: La banca tradicional chilena no financia el 80% o 90% a los extranjeros. El porcentaje de préstamo (LTV) suele rondar entre el 40% y el 50%, lo que te exigirá disponer de un capital inicial de al menos el 50% o 60% del valor de la propiedad.
• Ausencia de historial local: Al no poseer un RUT antiguo ni cotizaciones previsionales, serás catalogado como cliente de mayor riesgo, requiriendo una justificación documental exhaustiva de tus ingresos en el extranjero.
• Riesgo cambiario y de transferencia: Mover grandes sumas de capital sin la debida justificación de origen de fondos ante el Banco Central o las normativas antilavado puede congelar la operación en las notarías o instituciones financieras. 

Paso 2: Elegir la vía de financiamiento adecuada

Para asegurar un activo rentable y legalmente blindado sin la necesidad de radicarte en el país ni exponerte a contingencias financieras ocultas, debes conocer las vías de financiamiento disponibles: 

1. Crédito hipotecario para no residentes en la banca tradicional chilena

Algunos bancos comerciales en Chile (como Banco Santander, Banco de Chile o Bci) cuentan con divisiones de banca privada o atención a extranjeros que permiten postular a un crédito hipotecario siendo no residente.

• Perfil del mecanismo: Se exige demostrar ingresos estables (generalmente superiores a ciertos umbrales elevados), presentación de declaraciones de impuestos del país de origen traducidas y apostilladas, y un RUT en Chile gestionado a través de un representante legal.
• Condiciones típicas: Financiamiento máximo de hasta el 50% o 60%, plazos reducidos (habitualmente entre 15 y 20 años) y tasas de interés sujetas a evaluación de riesgo individual.
• Consideraciones legales: Es obligatorio contar con un representante legal en Chile con facultades bancarias y tributarias para firmar la escritura pública y responder ante cualquier contingencia.

2. Financiamiento directo con inmobiliarias (Crédito directo o pago en cuotas)

Una alternativa muy utilizada, especialmente en compras en blanco o verde, es el fraccionamiento del pie directamente con la empresa inmobiliaria constructora.

• Perfil del mecanismo: La inmobiliaria permite pagar el porcentaje de pie (por ejemplo, el 20% o 30%) en cuotas mensuales sin intereses durante el periodo que dura la construcción del proyecto (12 a 36 meses). El saldo restante se cancela contra la entrega mediante un crédito hipotecario o recursos propios.
• Ventaja estratégica: Permite al inversor extranjero capitalizar y licuar el esfuerzo financiero inicial sin depender de la aprobación bancaria inmediata.
• Riesgo asociado: Requiere un riguroso estudio de títulos y revisión de la boleta de garantía o póliza de seguro de la inmobiliaria para asegurar que el dinero entregado en cuotas esté protegido ante eventuales incumplimientos de la constructora.

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3. Compra apalancada con capital extranjero e inversión en efectivo

Muchos inversores experimentados optan por estructurar la compra mediante sociedades de inversión extranjera o fondos propios fondeados desde el exterior. de esta manera evitan los altos costos de tasas de interés locales y aprovechan descuentos por pago al contado.

• Perfil del mecanismo: Ingreso de capitales vía el Capítulo XIV del Compendio de Normas de Cambios Internacionales del Banco Central de Chile, asegurando el futuro retorno de capitales y dividendos.
• Ventaja estratégica: Mayor poder de negociación frente al vendedor y eliminación de la incertidumbre en la aprobación del crédito hipotecario.

Paso 3: Cumplir con los requisitos legales y fiscales previos

Para que cualquier institución financiera o inmobiliaria acepte tu postulación, debes cumplir con los siguientes pasos obligatorios:

1. Obtener tu RUT chileno: Gestionado a través de un apoderado o representante legal ante el Servicio de Impuestos Internos (SII).
2. Designar un representante legal: Al no residir en Chile, necesitas un apoderado con facultades bancarias y tributarias para firmar escrituras y responder ante el SII.
3. Justificar el origen de los fondos: Debes cumplir estrictamente con las normativas chilenas antilavado de activos al transferir los capitales internacionales.

Cuadro resumen de vías de financiación

Siguientes pasos recomendados

1. Audita tu capacidad de liquidez: Asegúrate de contar con el capital necesario para cubrir el pie (50%) más un 3% a 5% extra destinado a gastos operacionales y notariales. Para conocer más sobre los pasos previos en el país, revisa nuestra guía sobre Inversión en Chile para Extranjeros.
2. Evita cláusulas de riesgo: Si firmas una promesa de compraventa sujeta a crédito, asegúrate de que esté redactada por un abogado para no perder tus arras en caso de un rechazo bancario.
3. Blindaje legal: Cuenta con asesoría jurídica especializada para estructurar tu compra desde el extranjero sin sorpresas fiscales.

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