Comprar una propiedad es una de las decisiones financieras más importantes que una persona o empresa puede tomar en Chile.
Sin embargo, muchos desconocen que el paso más determinante —y donde se define si la operación será segura o se convertirá en una pesadilla legal— es el estudio de títulos. En este artículo te explicamos en qué consiste, qué riesgos implica omitirlo y cómo hacerlo correctamente con asesoría profesional.
¿Qué es un estudio de títulos y por qué es tan importante?
Un estudio de títulos es una revisión legal exhaustiva de todos los documentos que acreditan la historia de dominio de una propiedad durante, al menos, los últimos 10 años. Su objetivo es comprobar que el vendedor realmente tiene el derecho de dominio, que la propiedad está libre de litigios, hipotecas u otras cargas, y que no hay vicios ocultos que puedan anular la compraventa.
Este procedimiento debe ser realizado por un abogado especializado en derecho inmobiliario, ya que implica revisar:
- Escrituras públicas anteriores
- Inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces
- Certificados de dominio vigente, gravámenes, interdicciones y prohibiciones
- Regularidad del Rol de Avalúo Fiscal y destino del inmueble
- Reglamentos de copropiedad (en caso de condominios)
¿Desde cuándo se exige el estudio de títulos en Chile?
Aunque no está normado en una ley específica, el estudio de títulos es una práctica consolidada en el derecho inmobiliario chileno, sustentada en principios generales del Código Civil como la buena fe en la contratación (artículos 1545 y siguientes) y la necesidad de que todo contrato tenga objeto lícito. Los bancos lo exigen como condición para los créditos hipotecarios, y su omisión puede invalidar la compraventa si surgen vicios posteriores.
Riesgos de comprar sin un estudio de títulos adecuado
Comprar sin un estudio de títulos es como comprar un auto sin revisar si tiene orden de embargo. Algunos de los problemas más comunes que puede detectar un estudio bien hecho son:
- La propiedad tiene hipotecas vigentes o embargos que no han sido cancelados correctamente.
- El vendedor no es el dueño legítimo, sino un heredero sin posesión efectiva.
- Existen prohibiciones de celebrar actos o contratos por causas judiciales.
- Hay linderos mal definidos o diferencias con el plano inscrito.
- El bien está sujeto a derechos de uso por terceros no reflejados en las escrituras.
Estos riesgos no solo pueden invalidar la compra, sino generar años de litigios, pérdida del dinero invertido y consecuencias patrimoniales graves.
¿Quién debe pagar el estudio de títulos?
En la práctica, quien compra suele asumir este gasto, ya que es quien tiene el interés directo en verificar que todo esté en orden. El valor del estudio varía según la complejidad del caso, pero suele representar una fracción mínima del total de la inversión.
Además, hay que considerar que en muchas operaciones bancarias, el estudio de títulos es un requisito obligatorio previo a la aprobación del crédito hipotecario.
¿Qué debe contener un estudio de títulos completo?
Un estudio de títulos bien realizado debe incluir:
- Un informe escrito detallando cada antecedente revisado
- Las eventuales observaciones o reparos encontrados
- Recomendaciones sobre los pasos a seguir para subsanar errores o vicios
- Evaluación de riesgos jurídicos y registrales de la operación
En algunos casos, el abogado incluso puede sugerir abstenerse de la compra si hay irregularidades graves. Esto puede ahorrar millones en pérdidas futuras.
Jurisprudencia relevante en Chile sobre títulos defectuosos
Los tribunales chilenos han sido claros: una compraventa puede ser anulada si se prueba que hubo vicios en el título o si el vendedor no tenía legitimidad para transferir el bien. En múltiples fallos, la Corte Suprema ha enfatizado la buena fe del comprador, pero también ha destacado que esta no exime de realizar las diligencias mínimas, como un estudio de títulos previo.
Por lo tanto, la omisión de esta etapa puede interpretarse como negligencia, afectando la posibilidad de ejercer acciones legales en caso de conflicto.
¿Qué otras diligencias complementan el estudio de títulos?
Además del análisis documental, un estudio completo puede incluir:
- Revisión de planos y deslindes con un arquitecto o topógrafo
- Certificación de urbanización o conexión a servicios básicos
- Informe de no expropiación municipal o vial
- Validación del destino del suelo según el plan regulador
Estas diligencias ayudan a anticipar problemas que no están en las escrituras, pero que pueden afectar el uso futuro de la propiedad.
Como lo hacemos en Becker Abogados
En Becker Abogados realizamos estudios de títulos con un enfoque preventivo y riguroso. Analizamos todos los antecedentes desde el punto de vista jurídico y registral, alertamos sobre riesgos ocultos y entregamos un informe claro para tomar decisiones con seguridad.
Nuestro equipo de abogados inmobiliarios ha asesorado a personas naturales, empresas y fondos de inversión en compras estratégicas, evitando litigios y detectando a tiempo títulos viciados que habrían provocado enormes pérdidas.
¿Estás por comprar una propiedad? Consúltanos antes de firmar. Un estudio de títulos puede marcar la diferencia entre una buena inversión y un error costoso.
