Comprar una vivienda antes de que esté terminada puede parecer una buena oportunidad. Permite acceder a precios de lanzamiento, elegir una ubicación preferente y organizar el pago del pie durante el desarrollo del proyecto. Sin embargo, comprar una propiedad en blanco en Chile también implica asumir riesgos que no existen de la misma manera cuando se adquiere un inmueble terminado.
Retrasos en la construcción, cambios en las características ofrecidas, problemas financieros de la inmobiliaria o dificultades para recuperar el dinero entregado pueden convertir una inversión atractiva en un conflicto legal.
Por eso, antes de firmar una promesa de compraventa, es fundamental conocer las garantías que establece la ley y las condiciones que deben revisarse.
¿Qué significa comprar una propiedad en blanco o en verde (en construcción)?
La compra en blanco consiste habitualmente en reservar una vivienda cuando el proyecto todavía no comienza a construirse. En cambio, la compra en verde se refiere a inmuebles cuya construcción ya está en desarrollo, pero que todavía no cuentan con recepción definitiva.
En ambos casos, generalmente se firma una promesa de compraventa, mediante la cual las partes se comprometen a celebrar posteriormente el contrato definitivo, cuando se cumplan las condiciones acordadas.
Esto significa que el comprador todavía no adquiere el dominio de la propiedad. Por eso, antes de entregar dinero, debe comprobar que la operación esté correctamente documentada y que los anticipos se encuentren protegidos.
Principales riesgos legales de comprar una propiedad en blanco
Aunque la inmobiliaria presente el proyecto como una oportunidad de inversión (y lo es), existen situaciones que pueden afectar directamente al comprador.
Retrasos en la construcción y entrega
La inmobiliaria puede incumplir la fecha de entrega anunciada o modificar los plazos comprometidos. Esto puede generar gastos adicionales si el comprador necesita seguir pagando arriendo, mantener un crédito o reorganizar sus planes familiares.
Cambios en las características de la vivienda
La superficie, distribución, terminaciones, equipamiento o espacios comunes pueden no coincidir con lo ofrecido inicialmente. Es importante que las características relevantes queden suficientemente especificadas en la documentación contractual.
Problemas financieros de la inmobiliaria
Si la empresa enfrenta dificultades económicas, paraliza las obras o deja de desarrollar el proyecto, el comprador puede encontrarse con una vivienda inconclusa y dificultades para recuperar los anticipos entregados.
Dificultades para obtener financiamiento
El comprador puede comprometerse a adquirir una vivienda sin tener asegurada la aprobación del crédito hipotecario. Si posteriormente el banco rechaza el financiamiento, podrían surgir conflictos por las multas o condiciones de desistimiento establecidas en la promesa.
Problemas jurídicos o administrativos del proyecto
La falta de permisos, modificaciones relevantes o dificultades para obtener la recepción definitiva pueden retrasar la entrega y afectar la posibilidad de celebrar la compraventa definitiva.
¿Qué garantías protegen el dinero entregado a la inmobiliaria?
Uno de los aspectos más importantes de la legislación chilena es el artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Esta disposición establece que, cuando una inmobiliaria o empresa constructora celebra una promesa de compraventa sobre un inmueble que todavía no cuenta con recepción definitiva, debe cumplir ciertas exigencias legales. Por ejemplo,
- Si el comprador entrega todo o parte del precio, la promesa debe otorgarse mediante instrumento privado autorizado ante notario.
- Los anticipos deben quedar caucionados mediante una póliza de seguro o una boleta bancaria, aceptada por el comprador.
- La garantía debe cubrir el monto efectivamente entregado y proteger al comprador frente al incumplimiento de la promesa en las condiciones previstas legalmente.
La normativa contempla que la garantía se mantenga vigente mientras existan determinados gravámenes o prohibiciones imputables al vendedor y hasta la inscripción del dominio a nombre del comprador.
Por eso, no basta con que la inmobiliaria afirme que el dinero está protegido: es necesario revisar el documento de garantía, su monto, beneficiario, vigencia y condiciones de cobro.
¿Qué debes revisar antes de firmar la promesa de compraventa?
Antes de comprometer tus ahorros, conviene revisar al menos estos seis aspectos:
- Identificación de la inmobiliaria: Comprobar quién desarrolla el proyecto y quién asumirá las obligaciones contractuales.
- Permisos y antecedentes del proyecto: Solicitar información sobre el permiso de edificación y su situación ante la Dirección de Obras Municipales.
- Características de la vivienda: Verificar superficie, distribución, estacionamiento, bodega, terminaciones y espacios comunes ofrecidos.
- Fecha y condiciones de entrega: Exigir que los plazos y las consecuencias de los retrasos estén claramente establecidos.
- Garantía de los anticipos: Comprobar que la póliza o boleta bancaria cubra efectivamente el dinero entregado.
- Condiciones de desistimiento: Revisar qué sucede si el comprador no obtiene financiamiento o si la inmobiliaria incumple sus obligaciones.
También es recomendable revisar las cláusulas contractuales de incumplimiento, multas y restitución de cantidades pagadas en el contrato de compraventa.
¿Qué puedes hacer si la inmobiliaria no cumple?
Si la inmobiliaria retrasa injustificadamente la entrega, modifica las condiciones ofrecidas o no cumple la promesa, el comprador puede evaluar distintas acciones según el contrato y las circunstancias del caso.
Entre ellas se encuentran:
- Exigir el cumplimiento de las obligaciones contractuales.
- Solicitar la restitución de los anticipos cuando corresponda.
- Evaluar la ejecución de la póliza o boleta bancaria que garantiza el dinero entregado.
- Reclamar ante el Servicio Nacional del Consumidor (SERNAC), cuando resulte aplicable la normativa de protección al consumidor.
- Solicitar judicialmente el cumplimiento del contrato, su resolución o la indemnización de perjuicios, según corresponda.
El SERNAC ha señalado que las fechas de entrega comprometidas por las inmobiliarias en sus comunicaciones también pueden generar obligaciones exigibles.
Por tanto, es importante conservar cotizaciones, publicidad, correos electrónicos y mensajes relacionados con el proyecto.
¿Por qué conviene revisar legalmente el proyecto antes de invertir?
Comprar una vivienda en blanco puede ser una alternativa conveniente, pero como comprador debes evaluar mucho más que el precio y la ubicación. Una promesa mal redactada, una garantía insuficiente o condiciones de entrega poco claras pueden comprometer una parte importante de tu patrimonio.
En Becker Abogados asesoramos a compradores en la revisión de promesas de compraventa, garantías, antecedentes del proyecto y condiciones contractuales, con el objetivo de identificar riesgos antes de entregar dinero o asumir obligaciones.
Si estás pensando en comprar una propiedad en blanco o en verde (en construcción), una revisión jurídica previa puede ayudarte a proteger tu inversión y evitar conflictos posteriores.
Contacta a Becker Abogados antes de firmar tu promesa de compraventa y revisa los riesgos legales de tu futura propiedad. Para conocer todo lo que necesitas saber sobre la compraventa de bienes raíces en Chile, revisa nuestra Guía completa del derecho inmobiliario en Chile.
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